物件候補① 内装900万円!?
どんどん離れる現実
まずは自分の足とインターネットの情報を頼りに、どんどん候補地を探していきます。当初はＡ駅～Ｂ駅くらいまでの間で、駅から近いところがより良いと思って探していました。
しかし駅前はめっちゃ高い！
所詮まだ事業計画段階なので、実際にいくらまでの家賃に耐えられるかは、机上の空論でしかありません。インストラクターの人件費に次いで重たい固定費になりますので、当たり前ですが出来る限り安くが鉄則ですね。
物件を見れば見るほど、希望のエリアの駅近は難しい…んー悩ましい...でもこれが現実。そもそも駅近で空いている物件は、
- 賃料が高すぎる
- 間口が悪い
- 飲食店跡地
が圧倒的に多かった印象です。
当初想定していた場所からはどんどん離れていくイメージでした。小資本なのでこれは仕方が無いと割り切りました。
こんな考えは注意
家賃が当初計画より10万円高い。ヨガの月額利用料が1万円と仮定して、「立地が良い分、10人余計に会員獲得できれば良いのでは？」という考え方。
考え方は確かにその通りですが、そう上手くいきません（笑）
資本力が無いのに会員数で勝負に出るのは絶対に避けるべきだと考えます。
目先を変えましょう！
駅前以外で勝負しましょう！
別の記事でもお伝えした内容ですが、私は結果的には他のヨガスタジオと競合しない立地にして良かったと思っています。駅前を避けることで、初期費用は100万円単位で変わります。
（補足）
駅前で賃料が高い物件を避けるということです。良い物件ほど、敷金（保証金）も高いです。結果的に初期費用が100万円単位で高くなる可能性があるというお話です。
むしろ駅よりスーパー。
商圏も2～3キロの小範囲。
お客様の層を絞れば勝負できます！
スケルトン物件の現実
まず最初に見た物件は、当初想定より数駅先の、ガラッと街並みが寂しくなるエリア。ただし駅前（徒歩3分）。上の「駅前は避ける」と矛盾しますが、本当に乗降客数の少ない駅なので、人通りの観点からは駅前でありながら駅前ではない。
約40坪で20万円。
相場的に安い。
でも、半年ほど空いている物件。
なんでだろう！？
私は不動産素人。
安い理由はまだ分かりません。
内装業者さんと内覧。
内装見積もり金額は・・・
900万円( ;∀;)
出せません。。。終了。
この物件はスケルトン物件でした。
ちなみにスケルトンとは、下記のような状態です（画像はイメージです）。ザックリ言うと、床・壁・天井を付けなければいけないので、相当費用がかかります（この限りではない場合もあります）。
内装業者さんと内覧した際に、このようなやり取りがありました。
ワタシ
予算300万円なのですが、難しいですか？
んー、難しいかもしれませんが、一度計算してみます。
先方
ワタシ
うまくいけば予算内で収まるかもしれないと言うことですか！？
そうですね！出来るだけ頑張ってみます！
先方
開業前は、誰しもが夢を描いて前のめりになると思います。内装見積もりを待っている間、私も頻繁に物件周辺を歩いたり、駐車場を探したり、”ここで開業することをイメージしながら”ワクワクドキドキの毎日でした。
それで出てきた見積もりが900万円。ありえん(-_-)と思ってしまいました。「300万円で出来るかも」が900万円。私の感覚ではありえなかったです。
知り合いから紹介していただいた内装業者さんでしたので、丁重にこの物件を見送ることを伝え、不動産会社さんにもお断りの連絡を入れました。。
長く物件が空いていた理由は、ガラッと寂しくなる街並みにありながら、スケルトンで内装工事費用が高く、商売として成り立つ見込みがない物件なのか、と解釈しました。
Point
スケルトン物件は避ける
スケルトン物件はお金がかかる…
そんなことも良く知らないまま、問い合わせた私。ド素人の私。それでも今では何とかヨガスタジオを開業して、元気にやっています(^^♪
