テナント物件確定
候補範囲をさらに広げる
1件目の内装工事費900万円、
2件目はタッチの差で先を越される、
物件探し開始から1か月以上経過。
正直焦りが出て来ました。
今思えば、物件が１ヶ月以内に決まるなんて中々無いと思います。１ヶ月以上なんてまだまだ早い方。ただ当時は自分の中でスムーズに行かなかったこともあり、なぜか急に、
お金を使うのが怖い( ;∀;)
という心理状態に陥りました。
上手くいかない焦りです。
精神衛生上、当初想定より家賃相場が少し下がるエリアまで検索範囲を広げ、さらに自分の足で回ってみました。
Point
本当にそのエリアじゃないとダメか
もしいま、ヨガスタジオ開業のためにテナント物件を探している方がいれば、本当にそのエリアじゃないとダメなのかということを今一度考えてみてください。
私が当初は駅近くのエリアで探していたのは、人の往来が多く、成功に向けて最短でいけると思ったからです。
でも繰り返しになりますが、
駅前立地の良い物件は
「高い」もしくは「すぐ埋まる」
のどちらかです。
ついでに人気があるということは、
入居費用も高い
ということになります。
もちろん、資金的に余裕があれば人が多いエリアに出店することで広告効果も高まり、それに越したことは無いと思います。私のように何の組織的バックボーンも無く個人創業の場合は、出来る限り低資金で開業したいハズです。設定するターゲット層によっては例えば、
- 大型スーパーの近く
- 大学の近く
- 大きな企業の近く
- 幼稚園の近く
など、適した場所はきっと有るはずです。
テナント物件決定
探し回っている中で、
気になった物件がありました。
駅からは完全に徒歩圏外です。
近くに大型スーパーがある住宅街。
私が想定している、
- 中高年の女性
- 商圏2～3Km
の設定においては潜在人口はかなりの数でした。
潜在人口は各市町村のHPなどで、国勢調査を基にした人口推計が載っています。
そこから算出しました。
ずばり気になった物件は、
約50坪で20万円!!
駅から遠く、1Fでもありません。
ヨガスタジオは、外からスタジオ内が見える必要はないので、1Fに拘る必要は全くありません。むしろ1Fではない方が、何かと都合が良いかもしれません。ちなみに後から聞いた話ですが、こちらのテナント物件でも、仮に1Fであれば賃料＋10万円だそうです。
ネットで見つけた直後、
まず現地まで行きました。
馴染みのエリアのため問題なし！
でも「テナント募集」看板が無い…
知人から紹介してもらった不動産屋さんにお願いしようかと思いましたが、物件候補②の際に鮮度が命ということを学びました。またモタモタして先約が入るといけませんので、テナント物件そのものに掲示されていた、そのテナント物件の管理会社に直接電話をしました。
※画像はイメージです
「入居者募集」や「管理物件」など、管理会社名の入った看板が大抵あります。
問い合わせたところ「ご紹介可能」とのこと。
良かった(^^)/
早速、即日の内覧をお願いしました。
50坪もある塾の跡地ということで、
色々な形に部屋が仕切られていました。
- 第1教室（メイン教室）
- 第2教室
- 職員室
- 自習室
など。
【オイシイその①】
この仕切りって、出来る限りうまく使えば、更衣室や事務所の仕切りに活用できるから、内装工事費用が浮くかも！
【オイシイその②】
それぞれのエリアには「業務用エアコン」が付いている。業務用エアコンだけでもかなりの金額になるので有難い。
【オイシイその③】
敷金が賃料の3ヶ月分。
候補①と候補②の物件は共に6ヶ月分の敷金が必要でしたので、これもオイシイ！
オイシイこと尽くしで、
穴はないか慎重に検討しつつ、
すぐに内装業者さんと再度内覧。
350万円（概算）の見積もりをいただき、
契約希望を管理会社さんに伝えました。
問題は走りながら解決する
オイシイこと尽くしのテナント物件の、唯一の不安は駐車場スペースでした。駅から離れているので、不便っちゃ不便。近隣の大型スーパーは、かなりの大規模駐車場完備のため、車移動の方々が多いエリアであることは想定していました。しかしこの物件には駐車場がありませんでした。
Point
臭い物に蓋をすると後から臭う
こう感じました。
駐車場が無い点については、中高年の女性ターゲットで自転車移動がメインであろうと都合よく解釈して、なんとなく自分の中で解決しました。これはテナント物件選びの件だけではないですが、計画段階で曖昧に済ませた懸念点や問題点は、後から必ず困ります。
また今後お伝えしていきますが、色々な懸念や問題に対してことごとく困りました( ;∀;)
でも完璧を求め続けると、進行速度が著しく遅くなる。
問題点は付き物ですので、走りながら解決します！
大切なのは懸念や問題をきちんと明確にすること。
なかなか物件が決まらないという焦りは禁物では無かった。
焦っていなければ、初期費用が100万円近くもする賃貸借契約の即決なんて出来なかったと思っています。全て自分で決断して切り開いていかなければなりません。”焦り”も一つの背中を押す材料になり、結果的に良かったと思っています。
