物件候補② コンビニ跡地
内装工事が安そうな物件
物件候補①→内装工事費900万円の教訓を生かし、スケルトン物件は完全に外して物件探しを継続しました。引き続き、自分の足とインターネットの情報を頼りに、どんどん候補地を探していきます。ちなみにその間も、お願いしていた不動産会社さんからは物件の紹介が順次来ましたが、
「ネットで既に見ているもの」
しかありませんでした。その中で、
コンビニ跡地のテナント物件
が目につきました。
セブンイレブンの跡地です。
駐車場が1台分しか取れない、
駅から離れた物件です。
こういった場所のコンビニは、近隣の駐車場の取れる場所に移転することが多く、このセブンイレブンもすぐ近くの大型駐車場完備の場所に移転したとのことでした。
駐車場は1台分しかありませんでしたが、某大手フィットネスジムが近くにあり、コインパーキングの料金補助という形で営業をしていました。コインパーキングの数は多いし、商圏はあくまでも狭く設定しているので、このスタイルで何とかなるだろうと。
約40坪で賃料28万円。
昔ながらの狭いタイプのコンビニです。
直前まで営業していた店舗なので、
- 業務用エアコン有り
- 自動ドア有り
- トイレそのまま使える
- 床・天井・照明も有り
- 事務所スペース仕切り有り
これはいい！！前回の教訓から、
内装工事費はかなり安い
と想像できます。
早速内装業者さんに連絡し、同行で内覧。
やはり想定通りかなり安く抑えられると。
概算内装工事費350万円なり。
（内容調整・値下げ交渉前）
Point
コンビニ跡地は設備が充実
（している傾向にある…と推測）
内装工事費の坪単価
私は内装工事についてもド素人ですのでネットで見ていた限りですが、「内装工事費の相場は坪〇〇円」みたいな記事を良く見かけました。
正直参考になりません(-_-)
でもご安心ください！
良い意味で参考にならないという意味です。
ヨガスタジオはネット相場より安い
ことをお伝えしておきます。
今回の物件は、40坪で350万円です。
内装工事坪単価＝87,500円
この坪単価は当然この物件限りの価格ですが、良くネットに出ている内装工事の坪単価よりは確実に安く済みます。こんな現実的、良心的な坪単価が書かれているサイトはほとんど無かったと記憶しています。
ネットに載っている一般論は、飲食店などのイメージかもしれません。ヨガスタジオに関しては、調理場などの設備も必要ない訳ですし、ホットヨガでシャワー等の水回りの工事が必要でもない限り、内装工事費は飲食店などに比べ大きく落とせると思います。
タッチの差で敗れる
一応1件目の候補物件より
■月額賃料＋8万円
でかつ敷金で6ヶ月（168万円）必要でしたので、概算でいただいた内装工事費と共に、試算に数日時間を費やしました。この物件について費やした時間は下記の通りです。
- サイトで物件を見つける
- 知り合いから紹介された不動産会社に問い合わせ
- 内装業者さんと内覧（"1"から4日後）
- この時点でライバル候補者無しと確認
- 不動産会社へ”この物件に決めた”と連絡（"1"から7日後）
- 先約に負けたと返答（"1"から10日後）
ちょっと待て( ;∀;)
「5」から「6」のタイムラグは何!?
なぜ3日後に敗戦連絡??
私はこの2つの疑いを持ちました。
私が連絡した不動産屋さんは、知り合いからの紹介でやり取りさせてもらっていたので、今回の空きテナント物件の直接の管理会社ではありません。
従って一つ目の疑いは、「不動産屋さんの怠慢で管理会社への連絡が遅れた」ということ。二つ目は、「先約の方が信用力があるので、管理会社さんがそちらを選んだ」ということ。結論はハッキリ言って分かりません。でも、突然現れた先約は3ヶ月の短期賃貸だったのです。私の方はもちろん長期。初期費用の二重取りをしたかったのかな？？
いずれにしてもここは断念…
（余談です）
この物件は良く通る場所なので、悔しくてその後も気にしていましたが、先約企業の3ヶ月の短期賃貸のあと、1年以上空きテナントのままでした。結果論ですが先約に負けて良かった場所だったのかな（商売にならない場所）？と思う今日この頃です。
テナント物件は鮮度が命です！
良い物件は私のようにモタモタしていると先を越されます。マメにサイトをチェックすることと、スピート感を持った決断が必要と、内装工事費に次いで2個目の教訓をいただきました。
