創業融資の自己資金について

自己資金ゼロはダメ

王道のお話であり、何か裏技のようなテクニックは知りません。まず基本的に

自己資金ゼロだと創業融資は結構厳しい

のではないかと思います。 

自己資金が融資申込時の必須要件になっていないケースもあります。しかし保証審査において、自己資金は事業経験とともに重要な項目と考えているようです。

お客さまの創業をサポートさせていただく上で、創業に必要な資金を全額、借入金でまかなうということは難しいこととご理解ください。

（某都道府県の信用保証協会のHPより）

 「2013年度新規開業実態調査」

（日本政策金融公庫 総合研究所調べ）

によると、創業資金総額に占める

自己資金の割合は27％

となっています。自己資金以外には、

• 金融機関等からの借入金が61％
• 親族が6％
• その他が6％

となっています。

事業が軌道に乗り資金繰りが安定するまでにはどうしても時間がかかります。借入金の返済や予想外の出費で資金繰りが苦しくなるなど、さまざまな問題が起こります。

万一の時に備えて、数カ月分の経費相当分はとっておくなど、ゆとりを持った創業の資金計画をたてることが大切です。

（日本政策金融公庫のHPより）

色々と汲み取りますと、

Point

自己資金は融資審査の重要な要素

であると言えます。

銀行の担当の方いわく、自己資金ゼロだと、

 ◆計画性が無い

 ◆自分で何とかする気が無い

などネガティブ要素しかありませんとのことです。

（銀行のご担当の方の個人の感想です）

貯め方による評価

良く”見せ金”とも言われますが、一時的にお金を用意して自己資金があるように見せるパターンもネット上では見受けられます。でもそれって現実的ではないと思います。

審査時は全ての通帳を見られます。

自己資金をどのように貯めてきたか、

かなり細かく突っ込まれました。

当然、通帳に項目の印字の無い大きなお金の動きは抜け目なく丁寧に突っ込まれました。

自己資金を貯めるパターンでは、

【パターン①】

両親や友人から自己資金用に急遽100万円借りる。

【パターン②】

起業に向けてサラリーマン時代の給料から、毎月コツコツ2万円を50回かけて貯める。

どちらも自己資金100万円。

しかしながらパターン②の方が

自己資金としての評価が高い

そうです。計画性を評価されるのです。

一部のFPや税理士事務所等で、

「自己資金が無くても大丈夫です」

みたいな広告も見受けられます。

通帳を1ヶ月預かります等の記載があるので、

何らか裏技があるのでしょう。

融資担当を欺くような借入はダメです。正々堂々と融資申込の準備が出来てから起業するべきだと思います。

自己資金はいくら必要？

自己資金ゼロはダメというけれど、

では一体いくら必要か？

結論から言うと答えはありません。

• 事業の計画性
• 経験
• 人物像
• 自己資金

その全てが審査対象だと思います。

あえて答えを出すとすれば、

1円でも多い方が良い

または

開業資金の3割

ということです。

3割というのは日本政策金融公庫が数値を出している開業実態調査における自己資金の割合の結果（27％）が根拠です。

ちなみに私は500万円の融資希望に対して自己資金300万円。銀行の担当者の方からは、「十分です」と言われました。これは実際の審査の時も「しっかり貯めてこられましたね」と言われたので、感覚値としてはやはり十分のようです。

一つの参考になれば幸いです。 

あくまでも、

• 事業の計画性
• 経験
• 人物像
• 自己資金

etc.

全てが審査対象だと思います。

次回は保証協会の審査詳細をお伝えします。

創業融資の申込ルート

融資チャレンジ金額

創業融資についてお伝えします。

私の場合は自宅兼スタジオではなく、

店舗を借りてのスタートでしたので、

正直「融資ありき」での開業でした。

知り合い等に話を聞いても、当然ケースバイケースでの融資判断になりますので、

「通る・通らない」については

やってみるしかありません。

私の体験を順次共有させていただきますので、参考になる部分があればお役立ていただければ嬉しいです。

まず、私がいくら借り入れをしようとしていたかという点からお伝えします。開業費用＋半年分の運営費用として、

■自己資金から→300万円

（サラリーマン時代の貯蓄）

■融資チャレンジ金額→500万円

合計800万円を目指しました

複数の人から、

創業時はチャンスだから、

借りられるだけ借りた方が良い

と言われました。

一般論としても良く言われます。

でもこれって大体起業して成功した人が言うことです。恐らく失敗した人には、

創業時の借金に苦しむ現実

が待っているものだと思います。

事業がうまく行けばまた借りられます。

なので無理はしないと決めた私は、

1. あくまでも借金なので必要最低限
2. 錯覚して余計な投資をしないため
3. 無駄な金利を払わないため

という判断から、試算をに繰り返し、

500万円の借入にトライしました。

どこルートで申し込むか

どこに融資を申し込むか？

どのルートで申し込むか？

これがかなりポイントです。

私の場合は下記の選択により、

大きく手間が簡略化されました。

選んだルートは、

ずばり地元の小さな銀行です。

その地元の小さな銀行は、創業融資の支援事業をHPでも大きく打ち出しており、「ビジネスセンター」的な専用の相談窓口も用意していました。お住まいのエリアによって違うと思いますが、こういった取り組みをしている地元の銀行や信用金庫は多くあると思います。 

正直初めは、「日本政策金融公庫」（いわゆるひと昔前で言う、国金）に電話して尋ねるつもりでした。”創業融資といえば国金”的な部分があるので、このようにお考えの方も多いのではないでしょうか。私は上記のこのように銀行経由でしたので、直接日本政策金融公庫に申し込んだ場合の良さは分かりませんが、結果的に銀行経由で良かったのが正直なところです。

申込みのルートは沢山あります。

• 地銀や信金経由
• メガバンク経由
• 日本政策金融公庫に直接
• 商工会議所経由
• 行政の創業支援窓口経由
• 融資に強い士業経由

などなど。

最後の「融資に強い士業経由」の場合は、融資額の数パーセントを手数料として取られる場合が多いと思うのでコストが必要です。

繰り返しですが私は地銀経由でしたので、地銀を経由した場合の実体験しか知りません。地銀経由で結果的にスムーズにいったのでオススメさせていただきます。

融資申込先

銀行のアドバイスにより、

日本政策金融公庫より金利の安い、

市町村が実施している創業融資制度

をご案内いただきました。

まずはそれにチャレンジします。

金融の「き」の字も知らなかったので、私はてっきり地銀さんが融資してくれるのかと思っていました( ;∀;)仕組みとしては、

①市町村が実施している創業融資制度を活用
　↓
②保証協会の保証を得る

　↓
③地銀さんが融資をしてくれる

という流れです。

最終的な融資は地銀さんからですが、

保証協会の保証が付く

というのがポイントです。

ドラマの半沢直樹とか見ていて、「銀行は雨の日に傘を取り上げ、晴れの日に傘を貸す」みたいな銀行に対するイメージがすごく強くありました。

保証協会の保証が付く状況は、

銀行にとっては快晴の状態

であることを悟りました。

私が融資を受けようとした市町村が実施している創業融資は、都道府県の保証協会が保証を行い、融資が受けられるのです。返済が滞っても、銀行はノーリスク。保証協会の保証を受けて、その銀行からお金を借りるということです。

快晴時の銀行さんは百人力

と感じました(*^^*)

※解釈に誤りがあったら申し訳ございません

だからこそ、

銀行を窓口にするととても親切でおすすめ

です。味方が一人増えた感じです。 

融資の内容詳細はまた改めてお伝えします。

内装工事のまとめ

仕様について 

開業時においては、1円でも安く、

限られた予算で工事を行うと思います。

私が体感した節約ポイントとしては、

• スケルトン物件は選ばない
• エアコンが残っている物件を選ぶ
• 床材に拘り過ぎない
• 鏡は全面必要ない
• あまりにも安い場合は警戒する

以上5点です。

スケルトン物件は、

内装が自由に出来て魅力的ですし、

一般的に空き物件としても数が多いです。

ただ以前お伝えした通り、床や天井等を新たに整備しなければいけないので、

内装工事費用が高額になります。

今回最終的に233万円で終わった工事ですが、スケルトンであれば900万円ほどかかったと思います。いくら良いテナント物件でも、内装工事にここまで費用をかけたら回収が大変です。

エアコンについては、

私が借りたテナント物件はエアコンがついていました。これは探せば結構あります。スケルトン物件だと、当然エアコンも付いていないケースがほとんどです。

床も天井もそのまま残っていて、

かつエアコンもある。

これだけで数百万円違いが出ます。

床材については、

無垢のフローリングは確かに気持ちが良いですし憧れます。でも、

安くて掃除がしやすい、

フロアタイルで十分

と私は思っています。

拘るのであれば、良いヨガマットを揃えましょう！いくら拘った床材でも、不衛生では意味がありません。

鏡についてですが、

鏡も結構お金がかかるポイントです。

スタジオなので、鏡は必須です。

相当重たいので施工面の補強も必要です。

鏡は全面に貼る必要はありません。

上は最低限背丈が映れば良いですし、

鏡から少し離れてヨガをしますので、

足元30センチほどは空けておいて大丈夫です。

スタジオの端から端まで埋めつくす必要もありません（現実的に一番端までお客様を詰めないので）。

両端数十センチ空ければ鏡1枚分節約

できます。

面積は出来るだけ少なくすること

がポイントです。 

安い場合は警戒についてですが、

モノには適正価格があります。

相見積もりを取りあまりにも安い場合において、他社より安い明確な理由の説明が十分に受けられない場合は警戒しましょう。

安かろう悪かろう

が結果的に高くつき最悪です。 

費用と期間について

繰り返しになりますが、ネット等で出ている一般的な内装工事費、坪●●円、はアテになりません。私が実際に支払った金額は、約50坪で233万円。

坪単価　47,000円

でした。

養生・墨出し・発生材処分

間仕切り新設・撤去

天井補修・塗装

床材施工

クロス張替

電気工事

鏡設置

マット干す用の手摺設置

LEDダウンライト新設

エアコン移設

看板設置

管理費

など全て込みの金額です。

広さや元々の仕様が関係するので一概には言えませんが、一つの実例として参考にしていただければ幸いです。 

期間は約3週間でした。

電気工事の方しか居なかった日や、

誰も居なかった日も何日かあります。

夜間工事ももちろんしていません。

職人さんの調整がきちんと出来る業者さんなら2週間で終わったと思います。 

内装工事のまとめ

最終的には当初予算より安く済みましたが、トラブルもありやはり大変でした。開店を急ぐあまり早足になりがちですが、

キチンと相見積もりを取り、

「言い値」にならないことと、

出来るだけイメージを伝えること

がまずは大切だと思います。

私は事前に”サンゲツ”というメーカーさんのショールームに行って、ある程度床材や壁紙まで選んでおきました。素人でもショールームで現物を見ることが出来ます。やたら高いのをすすめられましたが（笑）、流されないことです。

高いものを一度目にすると、

それが基準になりがちです。

優先すべきは何かを明確にして、

ブレないようにしてください。

価格を重視されるなら、お伝えしてきたように安く出来るポイントがいくつかありますので、参考にしていただければ幸いです。

また、ヨガスタジオを何施設も施工されてきた内装業者さんに出会うのは難しいと思います。例えばですが、

ヨガマットを干すための手摺。

壁一面にズラッとマットをかけようとした場合。マットは大体横幅60センチありますので、手摺の補強の繋ぎ目が65センチ幅くらいで付いていると効率的にマットをかけることが出来ます。内装業者さんはマット幅など知る由も無いので、こちら側からリクエストすれば対応いただけます。任せきりではなく、自分でもしっかり考えながら、やっていけば問題ないと思います。

内装工事におけるトラブル

価格交渉が終了し、いざ発注。

今回発注させていただいた会社は、

サラリーマン時代の取引先の業者さん。

とにかく安いのがウリ、でも大雑把、

という会社さんでした。

今回は正直金額最優先で選びました。

下記の部分でトラブルがありました。

私の詰めの甘さに起因する部分や、価格交渉の弊害の部分もあるかもしれません。お恥ずかしい限りですが、少しでも皆様の失敗が無いようにお役立ていただければと思い、お伝え致します。

工期について

当然のことながら、工期を確認してインストラクターの研修日やオープンまでの最終仕上げを逆算して、開業日を決めました。半月分のフリーレントは管理会社さんからいただいていましたが、

内装工事期間も家賃が発生している以上、

1日でも早く開業したい

というのが本音です。

当初予定では3週間の工期でしたが、

床を簡素化したり、交渉の上で、

最終的には2週間強の工期になりました。

しかし始まってみたものの…

来る日も来る日も進んでいない…

これ、ゼッタイ間に合わないな…

と素人ながらに察しました。

幾度となく「間に合いますよね？」の確認をし続けましたが、都度「大丈夫です」の回答。

案の定、最終日になっても終わらず。

大雑把な会社の大雑把すぎる工事、

本当に呆れました。

こんなことがあり得てしまうのです。

工期の確認は、書面でこまめに行う

ようにしてください。

内装業者さんは嫌がると思いますが、

遅延に関する取り決め

もしておくことをお勧めします。

1ヶ月の賃料が20万円だとすれば、

1日遅れる毎に7,000円程度のカラ家賃

を支払うことになります。結構イタイです。

Point

工期の確認は書面で確実に！

こんなのがレアケースなのか良くあるケースかは正直分かりません。でも、より確実に対応していくことをお勧めします。 

仕上がりについて

結局、内装工事終了は、

当初約束から7日後。

開業日は各種広告物等である程度固めていたので、動かすとそれなりにロスが発生します。仕方なく、公共施設の会議室を有料レンタルして、インストラクター研修等を行いました。

そして仕上がりにもビックリ。

• 天井に穴があったり…
• 壁にビスが残っていたり…
• ゴミが置いてあったり…
• 塗装が飛び散っていたり…

上記はごく一例ですが、こんな感じの部分が20か所くらいありました（笑）これらの状態をある意味「良し」と判断して工事を終わらせた現場監督と話しても意味が無い。内装業者の社長さんに来てもらい、全て確認及び写真を撮ってもらった上で、どう対応いただけるかを話し合いました。

当たり前のことですが…

モノには適正価格がある

と強く感じました。 

金額最優先でいった私が悪いのか。

でも出来なければ出来ないとハッキリ初めに言って欲しいし、受注した以上は責任をもってやってもらいたい。内装工事って、ありとあらゆる業者さんがいるけど、こんなことがまかり通る業界なのかとかなり考えました。

独立開業という一大決心をして、何もわからないままガムシャラに一生懸命頑張っている最中で出鼻をくじかれ、人生最大級の怒りを感じたことを強く覚えています（笑）

手直し等の交渉

工期が遅れ、仕上がりもいい加減。

手直し交渉も中々進まず。

オープン予定日が差し迫る状況。

とにかく時間がない。

美装仕上げを自分で行い、

誤魔化しながら開業出来る状態にしました。

このままでは絶対納得しない！

法律に詳しくないので、「損害賠償？」「債務不履行？」なのか、または他に当たるのか。それは良く分かりません。なのでこれまでの事実を社長に述べました。例えば、

1. 工期遅れのため研修で有料施設を借りたこと
2. 美装工事が料金に入っているのにゴミがあったり塗装が飛び散ったままであること
3. 天井の補修費や塗装費も料金に入っているのに穴が空いたままや剥がれているところが目に余ること

などです。

適切に処置してもらう

か

不適当な部分を減額

しかないかなと思っていました。

社長からは後者の提案が来ました。

268万円→233万円（▲35万円） 

了承しました。

お金が無い開業当初でしたが、

値段が下がって嬉しいという感覚は皆無

でした。

お願いしたことをお願いした金額で

きちんと対応して欲しかった

ただそれだけです。

穴の補修跡を見るたびに嫌な思いになりました。結果的に開業後、落ち着いたタイミングで別業者さんによって補修は出来ましたが、開業前の一番大きなお金のウェイトがかかる内装工事業者さん選びは、大失敗でした( ;∀;)

Point

モノには適正価格がある

 安かろう悪かろうには要注意！

内装工事費用を公開します

初回見積もり金額

別の記事で紹介しましたが、

1. 価格
2. 工期
3. クオリティ

の優先順位をお伝えし、ネットで探した具体的なイメージ写真を伝えた上で出てきた

初回見積もり金額は下記の通りです。

A社➡380万円

B社➡440万円

この金額は価格交渉前のものです。

私の内装工事に関する予算は

300万円

でしたので、ここから交渉を行います。

床材で値段は大きく変わる

繰り返しになりますが、私は内装工事についてはド素人です。しかしながら、一生懸命見積もりと睨めっこし、分からないことは全て納得するまで質問し、交渉を続けました。

その結果価格を落とすポイントは、

• スタジオの床
• 看板

と感じました。 

ある意味スタジオの床は、

スタジオの中で一番の見せ場

でもあり大切な部分です。

ホットヨガではないので、耐熱は考える必要がありません。大きく分けて、下記の3択になりました。※ちなみにスタジオは80平米近くあります。

1. 無垢のフローリング（約80万円）
2. 半畳タタミ（約60万円）
3. フロアタイル（約40万円）

※施工費含む概算見積もり

無垢のフローリング

をアピールしているスタジオは結構あります。響きからしても憧れます。スタジオがもっと狭ければ無垢のフローリングにしていたと思いますが、

価格が高く掃除がしにくいのでやめました。

無垢のフローリングがどうしても良ければ、軌道にのったあとにチェンジしよう！と。

半畳タタミ

は某大手のホットヨガスタジオで使用されており、ヨガマットが無くてもOKですし、他店との差別化ポイントにもなるなと思い検討しました。

でもやっぱり不衛生なのでやめました。

したたり落ちた汗が染み込んだタタミって…と思いやめました。 

フロアタイル

はいわゆる、「フローリング風」です。無垢のフローリングや立派な床材を使用しているスタジオオーナーからすれば「ありえない！」って思われるかもしれません。でも全然問題ありません(^^)/　今は見た目も素敵なフロアタイルが沢山揃っています。新築マンションとかでも沢山使われています。

ゴシゴシ掃除も出来て、安価に施工出来る。

 ・衛生的な環境

 ・良質なヨガマット

無垢のフローリングに拘るよりも、

快適なヨガの環境

を提供できることを優先しました。 

看板の考え方

新規来店のお客様にはアンケートのご協力をお願いしています。その中で「ご来店のきっかけ」を問う項目を設けていますが、

店頭を通りかかってという回答が最多

です。

（他にも紹介、チラシ、WEB等の選択があります）

Point

看板は最も効果的な広告物

「ここにヨガスタジオがある」

ということを示すのが看板の役割です。

決して色々と書かないことです。

間違っても看板に価格等は入れないこと。

大きくかつヨガスタジオと分かる内容のみにすべきと思います。価格等は小さな立て看板やタペストリー等で補足できます。

普遍的なこと以外を入れると、

変更時にめっちゃお金がかかります( ;∀;)

くれぐれもご注意ください。

看板も金額に大きく差がつきます。

A社➡23万円

B社➡40万円

看板は、横8メートル、縦1.2メートル、

看板を照らすLED照明付き。

バケット車使用の施工費用込の価格。

A社は看板などの施工をする関連会社をお持ちだったので、格安です。こういった状況でもない限り、

看板に関しては内装工事と切り離し

看板の専門業者さんにお願いする

方が安くつく場合もあると思います。

結構価格差が出る部分だと感じました。

ちなみに看板にはタイマーを付けることで、

自動点灯、自動消灯が可能です。

（上記価格はタイマーもコミです）

最終的な見積もり金額

元上司からの紹介ということもあり、

B社と最終的に契約するつもりでいました。

両者と最終的に交渉していく中で、

最終的な見積もり金額は下記となりました。

内訳については長くなりますので別記事でお伝えします。

A社➡268万円

B社➡330万円

契約するつもりであったB社の社長に、

予算が300万円と伝えていた上で、

「そこまではどうしても下がりません」

と言われてしまいました( ;∀;)

不公平になるので、この時点ではA社の金額は伝えていません。

それならば仕方ない！ 

元上司の紹介であり、仕事がきっちりと聞いていたものの、金額差が62万円…B社にお断りの連絡を入れました。

ワタシ

今回は予算オーバーですので申し訳ありません。
 

えっ!?他社にお願いされるのですか？ 

先方

ワタシ

はい…限られた予算の中ですので価格面を優先したく。
 

強いルートの紹介なので、B社は絶対に受注出来ると思っていた反応でした。

他社はおいくらくらいでされるんですか？ 

先方

ワタシ

正直270万円切っています。
 

じゃあうちも金額合わせます！
 

先方

絵に描いたような、「足元を見られた」交渉でした（笑） 

最後の最後まで予算に合わないか交渉したうえで下がらないとの回答。それが簡単に合わせます、なんて。どんだけ足元見てんねん！こういったセコイの大っ嫌い。もう他社に決めましたのでと即答で交渉中止しました。

このように紹介ルートでも足元を見られることがあります。内装工事費用は、

開業費用の大きなウェイトを占める

のでどうか最後の最後まで粘り強く交渉してください。

内装工事の初回見積り額

内装工事の進め方のポイント 

まず初めにお伝えするポイントは、

物件探しの際に

既に依頼を検討している内装業者さんに

アプローチをしておくことです。

よほど詳しい場合を除き、

内装工事の概算費用を

テナント契約前に知っておく

必要があるためです。そうしないと、

何も知らずにスケルトン物件を借りて

内装工事費用に腰を抜かす

なんていうミスマッチも減らせます。

そして最大のポイントは、

Point

相見積もり必須

ということです。

当たり前と言えば当たり前ですが。

大掛かりな工事になるほど、

金額差は開きます。

ただ、断りにくいですよね。

私が以前勤めていた会社では、落選企業に見積費用（1万円程度ですが…）をお支払いしていたこともありました。これの良し悪しは分かりませんが、ひとつのケースとしてお伝えします。

既に親しい内装業者さんがいる！

という方はその方に依頼されるのもアリだと思います。私は基本的なスタンスとして、「知り合いに頼みたくないタイプ」です。安くしてもらったり、無理を言ったりする分、何かあった時に少し遠慮してしまう。そんな残念な人間です( ;∀;)本当に仲の良い友人・知人なら良いのでしょうが、中途半端な知り合いが一番ダメだと考えています。

ヨガスタジオの開業にあたり、

一番お金がかかるのが内装工事です。

すなわち、工夫によって開業費用が大きく変わります。簡単に10万円単位で差がでますので、相見積もりを取ることを絶対におススメします!!ちなみに私は相見積もりを取ったことで約100万円、想定よりも安く工事を済ませることができました。（内訳は追ってお伝えします）

どこに頼んだら良いか分からないという方は、地元の工務店さんやネット検索で良さそうな所で大丈夫です。「スタジオ工事に特化している」なんて業者さんは無いと思いますし、ヨガスタジオの内装は難しくないので、一般の内装業者さんでOKです。 

内装工事の依頼時のポイント

まず他のスタジオやフィットネスジム等、参考にしたいと思う内装写真をネットで探してください。今は何でもネットから拾えます。デザイナーさんを入れてゼロから始めると、数十万円単位で費用が上がります。

出来る限り具体的なイメージを集めて、

出来る限り具体的に内装業者さんに伝える

ようにしてください。

そして物件の平面図とにらめっこしながら、 

• ここは更衣室
• ここはスタジオ
• ここは受付

などイメージを膨らませます。

私は2社に同じイメージを伝えました。

【A社】

・サラリーマン時代の取引先

・関係値：良好

・とにかく安いのがウリ

・でも仕事は大雑把

【B社】

・元上司の知り合い

・関係値：薄い

・値段は普通（らしい）

・仕事はきっちり

• 工期
• 価格
• クオリティ

全てを叶えるにはそれ相応のお金が必要です。私は、

1. 価格
2. 工期
3. クオリティ

このような優先順位を合わせて伝えました。 

Point

予算と優先順位を明確にする

これによって業者さんも見積もりが出しやすくなると思います。

初回見積もり金額 

【A社】

・見積もり提出：4日後

・金額：380万円

・工期：3週間

・その他：図面無し

【B社】

・見積もり提出：6日後

・金額：440万円

・工期：2週間

・その他：図面有り

他の記事で触れましたが、

私の予算は300万円( ;∀;)

削る方法を綿密に打ち合わせ。 

ここで内装工事のおさらいです。

私は内装工事についてもド素人ですので、ネットで見ていた限りですが

「内装工事費の相場は坪〇〇円」

みたいな記事を良く見かけました。

参考になりません(-_-)

でもご安心ください！

良い意味で参考になりません。

ヨガスタジオはもっと安い

ということをお伝えしておきます。

A社の380万円

B社の440万円

共に価格交渉前の金額です。

テナント物件は約50坪ですので、 

A社➡坪単価76,000円

B社➡坪単価88,000円

です。

こんな安い金額で書いているサイトは無かったと記憶しています。ヨガスタジオはこのくらいの坪単価で抑えられるという点を強くお伝えし、また次回交渉内容や予算削減場所についてお伝えしていきます。

テナント契約費用明細

契約時に必要なもの

これは物件や管理会社によって変わりますのでご参考までお知らせします。

• 運転免許証
• 住民票
• 連帯保証人の印鑑証明書

不動産会社が以下のようなものを準備してくれます。

• 契約書
• 火災保険申込書
• 口座振替依頼書
• 保証委託申込書

私の借りた物件では上記のみで簡易的でした。物件によっては事業計画書（金融機関に出すもの）などを求められるケースもあるようです。

連帯保証人について

時代背景も影響してか、近年では居住用物件の賃貸借契約においては連帯保証人ではなく、保証会社を使って債務保証を取るケースが多いです。借主が保証会社の審査を受けて、問題なければ保証料を支払い、保証人代わりになってもらうような形です。

テナント物件においては、賃料が居住物件に比べて高額になるので、保証会社から連帯保証人を立てるように依頼されるケースも多々あります。

今回のケースは、保証会社+連帯保証人ダブルで必要でした。

もしご存知ない方は、「保証人」と「連帯保証人」の違いについては他のサイトなどでご確認ください。簡単に言いますと、保証人より連帯保証人の方が重荷です。私は事情により両親が連帯保証人になれません。ひとまず別の親族で審査を受けます。

◆連帯保証人①

東証一部上場企業勤務

勤続11年

年収約1,000万円

モデルケースみたい優良ですが、

この方1名ではNGでした…

私は脱サラしての開業ですので、所得ゼロ扱いだと思われます。連帯保証人の年収が1,000万円でも、連帯保証人自身の生活費を引いたら、毎月20万円の家賃の保証は出来ませんよね？？という何も言い返せない言われ様でした( ;∀;)

◆連帯保証人②

 一般企業勤務

 勤続7年

 年収約500万円

2名も巻き込んでしまうことになりましたが何とか審査通りました。もし配偶者に収入があったりすれば、連帯保証人は1名でも通ったと思います。

私の中では結構なハードルでした。 

Point

連帯保証人は必須と思って準備すべし

初期費用詳細

【賃料】20万円（税別）のケース

• 前家賃…100,000円+税 
• 敷金…600,000円（3ヶ月） 
• 家賃保証料…100,000円 
• 仲介手数料…200,000円+税 
• 火災保険…46,000円（3年） 

計1,0760,000円

 ※前家賃は、該当月の15日までフリーレントをいただいたので、半月分となっています。

※火災保険は不動産屋さん指定の会社で最低3年契約とのことでした。 

繰り返しになりますが、物件が決まらないと創業融資に申し込めません。そんなに長いこと物件の仮押さえも出来ません。この約100万円については、自己資金から払いました。万一融資がNGで開業費用が工面出来なければ、

この100万円は捨てる覚悟

で支払を行いました。

※敷金は戻りますけどね！

この物件は敷金3ヶ月分と良心的でしたが、他のテナント物件では敷金（保証金）6ヶ月分とか10ヶ月とかザラにあります。なんか家を買うときのローン特約（ローンが通らなければ契約は白紙）のように、創業融資がおりなければ白紙みたいな救済制度があれば良いのに…と強く思いました。物件の契約をしたあと、創業融資NGで開業を諦めた人は果たしてどのくらい居るのだろうか知りたいです。

繰り返しになりますが、私のとった段取りが悪く、他に良いやり方があればぜひ教えてください。一応創業融資の窓口でも、銀行でもWで確認しましたが、この流れしかないと言われました(-_-) 

このように、早速100万円単位でお金が減りました( ;∀;)保証会社の審査が一発で済まなかったので、連帯保証人の印鑑証明を集めたり、なんだかんだで手続き完了まで約3週間近くかかりました。これにてテナント物件契約完了です！

テナント契約前の交渉術

どの不動産屋経由で申し込むか

結構ここは重要なポイントです。

Point

物件の管理会社に直で申し込み

私はこの方法をおすすめします。

物件の管理会社の調べ方は、他の記事でも紹介していますが、こんな感じで管理会社名がほとんどの場合、貼ってあります↓↓↓

理由は大きく2つです。

①管理会社に”直”が一番早い

「不動産会社」と一言で言っても、

元付会社（もとづけ）

客付会社（きゃくづけ）

という真逆の立場の両社が存在します。

元付は物件の管理会社のことを指します。

1. その物件を自社で保有している
2. オーナーから直接管理受託している

ざっくりですがこれらが元付です。

一方、客付は借り手と元付の間に入って「仲介」をする会社です。重要なポイントは、客付会社はオーナーとは直接話が出来ないことです。

最初の問い合わせを客付会社に行うと、結局客付会社から元付会社に連絡が入ります。客付会社に依頼をするということは、元付会社との交渉を客付会社に依頼する形です。

要は1社余計な会社が入るだけです。

だから元付と直の交渉が一番早いのです。

注：様々な諸条件あるのであくまでも一般論です。

②仲介手数料の配分の問題

客付会社を通せば、借り手は客付会社に仲介手数料を払います。元付会社を通せば、借り手は元付会社に仲介手数料を払います。

細かく書くとキリが無いので端折りますが、元付会社は多くの場合、オーナー側からも手数料がもらえるので、両方から手数料がもらえて喜びます。なので一生懸命オーナーと交渉してくれます。ひょっとしたら仲介手数料も割引してくれるかもしれません。

一方客付会社は、自社の物件でも無いですし、「どの物件でも良いから」結果的に決まれば良いのです。ただ仲介手数料が唯一の収益なので値引きは難しいでしょう。

注：これも様々な諸条件があるのであくまでも一般論です。AD付きの物件などでは、客付会社でも仲介手数料を割り引くケースもあります。繰り返しですがキリが無くなるので気になる方は別途ググってみてください。

上記のような理由から、借りたい物件の管理会社さんに直接空き確認をして、手続きを進めることにしました。知人から紹介の不動産屋さんは通していません。

【管理会社に”直”】

私➡管理会社➡物件オーナー➡管理会社➡私

【知人紹介の不動産屋経由】

※知人紹介の不動産屋をA不動産とする

私➡A不動産（タイムロス）➡管理会社➡物件オーナー➡管理会社➡A不動産（タイムロス）➡私 

単純に工程が増えるので、迅速な交渉や意思疎通のために、気になる物件があった際には、管理会社に直接問い合わせるべきと思います。（物件によってはこれが出来ないケースもございます。） 

具体的な交渉内容

契約前に交渉事はきちんと済ませておきましょう。私は以下のような内容を相談しました。

• 家賃交渉
• フリーレント交渉
• 短期解約違約金減額交渉
• 看板等の広告物設置交渉
• トイレ改修交渉
• 現状回復内容の詳細交渉

各交渉の難易度

感じた難易度を3段階で記します。

難易度高➡　★★★

難易度中➡　★★☆

難易度低➡　★☆☆ 

【1.家賃交渉】★★★

元々相場より安いこともあり、無理でした( ;∀;)大家さんの継続収入になる部分なので、ハードルは高いです。でも言うのはタダですから。ダメ元です。 

【2.フリーレント交渉】★☆☆

契約してから内装工事期間中は収益ゼロです。これは是非とも勝ち取りたいですね。人気物件だと難しいと思いますが、私の場合は内装工事が終了する予定の、約1ヶ月のフリーレントをいただきました。0.5ヶ月から1ヶ月は十分交渉可能です。 

【3.短期解約違約金減額交渉】★★☆

私はかなり慎重派な部分もあるので、常に「最悪の状況」を考えすぎるくらい考えていました。このテナント物件の契約期間は5年間。新規創業店舗の1年後生存率が半数（←正しいかわかりません）とか言われている中で、5年の契約はかなりのリスク。5年以内での解約違約金が3ヶ月分でした。ここは正直に、

潰れないように一生懸命頑張ります。でも大手のバックボーンがある訳ではないので、いつ潰れるか分かりません。潰れるとなった際に、3ヶ月分（60万円）の違約金を払うお金は現実的に残っていないと思います。なので、何とか短期解約違約金を1ヶ月分に減額いただけませんか？

とお願いしました。今思うと、 

自己中なお願い（笑）

でもその時は必至で想いを伝えました。

すると見事快諾！

本当にありがとうございました。

【4.看板等の広告物設置交渉】★☆☆

私の選んだテナント物件は、複数のテナントが入る複合物件でした。昔からの医院や小さなメガネ屋さんなど、販促にはほとんど拘りのない店舗さんが多かったのです。私は目立てば目立つほど良いと思っていたので、看板＋LED照明の設置や、のぼり●本と立て看板を共有スペースに置きたいということなどを細かく確認しておきました。ミスマッチをなるべく無くすよう、確認しておくと良いと思います。 

【5.トイレ改修交渉】★★☆

ここのテナント物件は、トイレが各テナントで共用となっています。昔からの医院やメガネ屋さんは、清掃に無頓着なお店さんでした。だから、トイレがかなり汚くても全く気にされていない様子でした(-_-)しかも今どき和式。女性向けのスタジオのため、ここは必死にお願いをして、洋式の綺麗なトイレに交換して頂ける約束をいただきました。オーナーさんからすると、ヨガスタジオが入ることで、テナントビルが少しでも華やかになることを期待してくださっているそうです。最悪、オーナーさんに許可をいただき自費でも改修したいと思っていたので、大変助かりました。

【6.現状回復内容の詳細交渉】★☆☆

3番の内容とも少し似ていますが、万一潰れた時は現状回復費用の捻出もかなり難しいと思いまして…元々学習塾の跡地ですが、スケルトンではなく、”塾が営業していたまま”の内装状態で引き渡しを受ける条件でした。ここも正直に、内装工事の内容を詳細に伝え、確実に今より綺麗になり価値があがることを強調しました。使いにくい特殊な装飾は一切無いので、事前に申告した改装内容に限り現状回復しなくても良いという寛大な対応をいただきました。仮にスケルトンに戻す物件では、場合によっては100万円単位でかかると思うので、この内容も心強かったです。

交渉可否は物件によりけりです。

特に家賃やフリーレントなど、お金に関わるお話は契約前にしか出来ないと思うので、ハンコを押す前にダメ元で色々伝えてみましょう。ただしお互い商売している者同士の交渉です。お互い気持ちよくスタート出来ることを意識して、交渉にあたると良いと思います。

テナント物件確定

候補範囲をさらに広げる 

1件目の内装工事費900万円、

2件目はタッチの差で先を越される、

物件探し開始から1か月以上経過。

正直焦りが出て来ました。

今思えば、物件が１ヶ月以内に決まるなんて中々無いと思います。１ヶ月以上なんてまだまだ早い方。ただ当時は自分の中でスムーズに行かなかったこともあり、なぜか急に、

お金を使うのが怖い( ;∀;)

という心理状態に陥りました。

上手くいかない焦りです。

精神衛生上、当初想定より家賃相場が少し下がるエリアまで検索範囲を広げ、さらに自分の足で回ってみました。

Point

本当にそのエリアじゃないとダメか

もしいま、ヨガスタジオ開業のためにテナント物件を探している方がいれば、本当にそのエリアじゃないとダメなのかということを今一度考えてみてください。

私が当初は駅近くのエリアで探していたのは、人の往来が多く、成功に向けて最短でいけると思ったからです。

でも繰り返しになりますが、

駅前立地の良い物件は

「高い」もしくは「すぐ埋まる」

のどちらかです。

ついでに人気があるということは、

入居費用も高い

ということになります。

もちろん、資金的に余裕があれば人が多いエリアに出店することで広告効果も高まり、それに越したことは無いと思います。私のように何の組織的バックボーンも無く個人創業の場合は、出来る限り低資金で開業したいハズです。設定するターゲット層によっては例えば、

• 大型スーパーの近く
• 大学の近く
• 大きな企業の近く
• 幼稚園の近く

など、適した場所はきっと有るはずです。

テナント物件決定

探し回っている中で、

気になった物件がありました。

駅からは完全に徒歩圏外です。

近くに大型スーパーがある住宅街。

私が想定している、

1. 中高年の女性
2. 商圏2～3Km

の設定においては潜在人口はかなりの数でした。

潜在人口は各市町村のHPなどで、国勢調査を基にした人口推計が載っています。

そこから算出しました。 

ずばり気になった物件は、

約50坪で20万円!!

駅から遠く、1Fでもありません。

ヨガスタジオは、外からスタジオ内が見える必要はないので、1Fに拘る必要は全くありません。むしろ1Fではない方が、何かと都合が良いかもしれません。ちなみに後から聞いた話ですが、こちらのテナント物件でも、仮に1Fであれば賃料＋10万円だそうです。

ネットで見つけた直後、

まず現地まで行きました。

馴染みのエリアのため問題なし！

でも「テナント募集」看板が無い…

知人から紹介してもらった不動産屋さんにお願いしようかと思いましたが、物件候補②の際に鮮度が命ということを学びました。またモタモタして先約が入るといけませんので、テナント物件そのものに掲示されていた、そのテナント物件の管理会社に直接電話をしました。

※画像はイメージです

「入居者募集」や「管理物件」など、管理会社名の入った看板が大抵あります。 

問い合わせたところ「ご紹介可能」とのこと。

 良かった(^^)/

早速、即日の内覧をお願いしました。

50坪もある塾の跡地ということで、

色々な形に部屋が仕切られていました。

• 第1教室（メイン教室）
• 第2教室
• 職員室
• 自習室

など。

【オイシイその①】

この仕切りって、出来る限りうまく使えば、更衣室や事務所の仕切りに活用できるから、内装工事費用が浮くかも！

【オイシイその②】

それぞれのエリアには「業務用エアコン」が付いている。業務用エアコンだけでもかなりの金額になるので有難い。

【オイシイその③】

敷金が賃料の3ヶ月分。

候補①と候補②の物件は共に6ヶ月分の敷金が必要でしたので、これもオイシイ！

オイシイこと尽くしで、

穴はないか慎重に検討しつつ、

すぐに内装業者さんと再度内覧。

350万円（概算）の見積もりをいただき、

契約希望を管理会社さんに伝えました。

問題は走りながら解決する

オイシイこと尽くしのテナント物件の、唯一の不安は駐車場スペースでした。駅から離れているので、不便っちゃ不便。近隣の大型スーパーは、かなりの大規模駐車場完備のため、車移動の方々が多いエリアであることは想定していました。しかしこの物件には駐車場がありませんでした。

Point

臭い物に蓋をすると後から臭う

こう感じました。

駐車場が無い点については、中高年の女性ターゲットで自転車移動がメインであろうと都合よく解釈して、なんとなく自分の中で解決しました。これはテナント物件選びの件だけではないですが、計画段階で曖昧に済ませた懸念点や問題点は、後から必ず困ります。

また今後お伝えしていきますが、色々な懸念や問題に対してことごとく困りました( ;∀;)

でも完璧を求め続けると、進行速度が著しく遅くなる。

問題点は付き物ですので、走りながら解決します！

大切なのは懸念や問題をきちんと明確にすること。

なかなか物件が決まらないという焦りは禁物では無かった。

焦っていなければ、初期費用が100万円近くもする賃貸借契約の即決なんて出来なかったと思っています。全て自分で決断して切り開いていかなければなりません。”焦り”も一つの背中を押す材料になり、結果的に良かったと思っています。

物件候補② コンビニ跡地

内装工事が安そうな物件

物件候補①→内装工事費900万円の教訓を生かし、スケルトン物件は完全に外して物件探しを継続しました。引き続き、自分の足とインターネットの情報を頼りに、どんどん候補地を探していきます。ちなみにその間も、お願いしていた不動産会社さんからは物件の紹介が順次来ましたが、

「ネットで既に見ているもの」

しかありませんでした。その中で、 

コンビニ跡地のテナント物件

が目につきました。

セブンイレブンの跡地です。

駐車場が1台分しか取れない、

駅から離れた物件です。

こういった場所のコンビニは、近隣の駐車場の取れる場所に移転することが多く、このセブンイレブンもすぐ近くの大型駐車場完備の場所に移転したとのことでした。

駐車場は1台分しかありませんでしたが、某大手フィットネスジムが近くにあり、コインパーキングの料金補助という形で営業をしていました。コインパーキングの数は多いし、商圏はあくまでも狭く設定しているので、このスタイルで何とかなるだろうと。

約40坪で賃料28万円。

昔ながらの狭いタイプのコンビニです。

直前まで営業していた店舗なので、

• 業務用エアコン有り
• 自動ドア有り
• トイレそのまま使える
• 床・天井・照明も有り
• 事務所スペース仕切り有り

これはいい！！前回の教訓から、

内装工事費はかなり安い

と想像できます。

早速内装業者さんに連絡し、同行で内覧。

やはり想定通りかなり安く抑えられると。

概算内装工事費350万円なり。

（内容調整・値下げ交渉前） 

Point

コンビニ跡地は設備が充実 

（している傾向にある…と推測）

内装工事費の坪単価

私は内装工事についてもド素人ですのでネットで見ていた限りですが、「内装工事費の相場は坪〇〇円」みたいな記事を良く見かけました。

正直参考になりません(-_-)

でもご安心ください！

良い意味で参考にならないという意味です。 

ヨガスタジオはネット相場より安い

ことをお伝えしておきます。

今回の物件は、40坪で350万円です。

内装工事坪単価＝87,500円

この坪単価は当然この物件限りの価格ですが、良くネットに出ている内装工事の坪単価よりは確実に安く済みます。こんな現実的、良心的な坪単価が書かれているサイトはほとんど無かったと記憶しています。

ネットに載っている一般論は、飲食店などのイメージかもしれません。ヨガスタジオに関しては、調理場などの設備も必要ない訳ですし、ホットヨガでシャワー等の水回りの工事が必要でもない限り、内装工事費は飲食店などに比べ大きく落とせると思います。

タッチの差で敗れる

一応1件目の候補物件より

■月額賃料＋8万円

でかつ敷金で6ヶ月（168万円）必要でしたので、概算でいただいた内装工事費と共に、試算に数日時間を費やしました。この物件について費やした時間は下記の通りです。

1. サイトで物件を見つける
2. 知り合いから紹介された不動産会社に問い合わせ
3. 内装業者さんと内覧（"1"から4日後）
4. この時点でライバル候補者無しと確認
5. 不動産会社へ”この物件に決めた”と連絡（"1"から7日後）
6. 先約に負けたと返答（"1"から10日後）

ちょっと待て( ;∀;)

「5」から「6」のタイムラグは何!?

なぜ3日後に敗戦連絡??

私はこの2つの疑いを持ちました。

私が連絡した不動産屋さんは、知り合いからの紹介でやり取りさせてもらっていたので、今回の空きテナント物件の直接の管理会社ではありません。

従って一つ目の疑いは、「不動産屋さんの怠慢で管理会社への連絡が遅れた」ということ。二つ目は、「先約の方が信用力があるので、管理会社さんがそちらを選んだ」ということ。結論はハッキリ言って分かりません。でも、突然現れた先約は3ヶ月の短期賃貸だったのです。私の方はもちろん長期。初期費用の二重取りをしたかったのかな？？

いずれにしてもここは断念…

（余談です）

この物件は良く通る場所なので、悔しくてその後も気にしていましたが、先約企業の3ヶ月の短期賃貸のあと、1年以上空きテナントのままでした。結果論ですが先約に負けて良かった場所だったのかな（商売にならない場所）？と思う今日この頃です。

テナント物件は鮮度が命です！

良い物件は私のようにモタモタしていると先を越されます。マメにサイトをチェックすることと、スピート感を持った決断が必要と、内装工事費に次いで2個目の教訓をいただきました。

物件候補① 内装900万円!?

どんどん離れる現実

まずは自分の足とインターネットの情報を頼りに、どんどん候補地を探していきます。当初はＡ駅～Ｂ駅くらいまでの間で、駅から近いところがより良いと思って探していました。

しかし駅前はめっちゃ高い！

所詮まだ事業計画段階なので、実際にいくらまでの家賃に耐えられるかは、机上の空論でしかありません。インストラクターの人件費に次いで重たい固定費になりますので、当たり前ですが出来る限り安くが鉄則ですね。

物件を見れば見るほど、希望のエリアの駅近は難しい…んー悩ましい...でもこれが現実。そもそも駅近で空いている物件は、

• 賃料が高すぎる
• 間口が悪い
• 飲食店跡地

が圧倒的に多かった印象です。

当初想定していた場所からはどんどん離れていくイメージでした。小資本なのでこれは仕方が無いと割り切りました。

こんな考えは注意

家賃が当初計画より10万円高い。ヨガの月額利用料が1万円と仮定して、「立地が良い分、10人余計に会員獲得できれば良いのでは？」という考え方。

考え方は確かにその通りですが、そう上手くいきません（笑）

資本力が無いのに会員数で勝負に出るのは絶対に避けるべきだと考えます。

目先を変えましょう！

駅前以外で勝負しましょう！

別の記事でもお伝えした内容ですが、私は結果的には他のヨガスタジオと競合しない立地にして良かったと思っています。駅前を避けることで、初期費用は100万円単位で変わります。

 （補足）

駅前で賃料が高い物件を避けるということです。良い物件ほど、敷金（保証金）も高いです。結果的に初期費用が100万円単位で高くなる可能性があるというお話です。

むしろ駅よりスーパー。

商圏も2～3キロの小範囲。

お客様の層を絞れば勝負できます！

スケルトン物件の現実

まず最初に見た物件は、当初想定より数駅先の、ガラッと街並みが寂しくなるエリア。ただし駅前（徒歩3分）。上の「駅前は避ける」と矛盾しますが、本当に乗降客数の少ない駅なので、人通りの観点からは駅前でありながら駅前ではない。

約40坪で20万円。 

相場的に安い。

でも、半年ほど空いている物件。

なんでだろう！？

私は不動産素人。

安い理由はまだ分かりません。

内装業者さんと内覧。

内装見積もり金額は・・・

900万円( ;∀;)

出せません。。。終了。

この物件はスケルトン物件でした。

ちなみにスケルトンとは、下記のような状態です（画像はイメージです）。ザックリ言うと、床・壁・天井を付けなければいけないので、相当費用がかかります（この限りではない場合もあります）。

スケルトン物件のイメージ

内装業者さんと内覧した際に、このようなやり取りがありました。 

ワタシ

予算300万円なのですが、難しいですか？
 

んー、難しいかもしれませんが、一度計算してみます。
 

先方

ワタシ

うまくいけば予算内で収まるかもしれないと言うことですか！？
 

そうですね！出来るだけ頑張ってみます！
 

先方

開業前は、誰しもが夢を描いて前のめりになると思います。内装見積もりを待っている間、私も頻繁に物件周辺を歩いたり、駐車場を探したり、”ここで開業することをイメージしながら”ワクワクドキドキの毎日でした。

それで出てきた見積もりが900万円。ありえん(-_-)と思ってしまいました。「300万円で出来るかも」が900万円。私の感覚ではありえなかったです。

知り合いから紹介していただいた内装業者さんでしたので、丁重にこの物件を見送ることを伝え、不動産会社さんにもお断りの連絡を入れました。。

長く物件が空いていた理由は、ガラッと寂しくなる街並みにありながら、スケルトンで内装工事費用が高く、商売として成り立つ見込みがない物件なのか、と解釈しました。

Point

スケルトン物件は避ける

スケルトン物件はお金がかかる… 

そんなことも良く知らないまま、問い合わせた私。ド素人の私。それでも今では何とかヨガスタジオを開業して、元気にやっています(^^♪

テナント物件の探し方

不動産屋さんに頼らない

別の記事でもお伝えしていますが、「融資申込」より先に「テナント物件の確定」が必要となります。テナント物件探しの中でも数々のドラマがありました（笑）今回はその実例をご紹介していきたいと思います。

まず先に探し方のポイントから。

Point

不動産屋さんに頼らず自分で情報収集

不動産屋さんにお願いすると…

もし、お住まいのエリアで、滅茶苦茶テナント物件に強い不動産屋さんがあれば、まずはそこを訪ねてみるのが良いかと思います。また、仲の良い友人・知人等で、100％信頼して任せられるような不動産屋さんが居れば、相談して良いと思います。

私の失敗例は…

知り合いを通じて中途半端に不動産屋さんの紹介を受けてしまったことでした。2名の知り合いから2社紹介を受けました。これでは一向に進みませんのでご注意ください。

特にテナント物件に特化していない一般的な不動産屋さんから提案を受けるような空き物件は、ハッキリ言ってインターネットで探せます。私が不動産屋さんに唯一期待したかったこと、それは一般に出る前の情報がもらえればという淡い期待でした。

現実は甘くありません（笑）

まず、不動産屋さんと言えども、自社の管理物件以外で一般に出る前の情報を握るなんてことはまず難しいと感じました。そして一般に出る前に決まるような優良テナントは、大手に持っていかれます。

あなたが物件のオーナーなら…

1. 大手企業
2. 新規創業者

どちらに貸したいですか？

金銭的にも余裕があって、「ワシは創業者を応援するんじゃ～！」というような方も中には居らっしゃると思いますが、現実的には信用力のある大手企業を選ぶと思います。

なので、下手に中途半端な不動産屋さんにお願いしても特に進みませんので、念頭に置かれてください。

※この現実を語ると膨大な量になってしまいますが本当にご注ください！

居抜き物件には期待しない

新規創業者なら、初期投資を抑えるために「居抜き物件」を検討される方も多いと思います。私も当初は居抜き物件に絞って探していました。ヨガスタジオではほぼ出ないので、ダンススタジオ等にも広げましたが、思うようには見つかりません。

Point

ヨガで居抜き物件は無い

と思って計画をされた方が良いです。

居抜きはやはり飲食店が断然多いです。ヨガは設備投資が少額ですので、居抜きをお考えの方がいれば、執着されないことをオススメします。

そもそも居抜き物件の基本的な考え方は、「誰かがその場所で事業に失敗している」ということです。

とにかく自分で情報収集

繰り返しますが、世に出る前の優良物件の情報を掴むことはほぼ不可能です。インターネットでの情報収集と並行して、候補エリア（＋周辺）をとにかく見て回ることです。空き物件があれば「テナント募集」のような貼り紙があるので見て分かりますし、

• その物件周辺の雰囲気
• 通行量
• 駐車場/駐輪場の有無
• 間口
• 看板設置有無

etc…

様々な情報が手に入ります。

もし気になる物件があれば、「テナント募集」の貼り紙に管理会社名が掲示されていますので、自分でその管理会社に問い合わせれば良いわけです。

私が候補にあげた物件例は別途ご紹介していきたいと思います！

開業までの具体的な順序

融資を受ける場合に辛いこと 

いま既に収益基盤がある人にとっては影響が少ない話ですが、脱サラ等で収益基盤が無く、融資を受ける人にとってとても辛い順序があります。それは...

融資前に物件を決めることです。

私が受けた融資は信用保証協会の創業融資でしたが、

1. 融資は物件を決めてから
2. 物件が変更になったら再審査

と言われました。

理由は立地や賃料条件が変わると収支計算が大きく変わるからとのことでした。

でも考えてみてください。

●先に物件を決める

↓

●審査前に入居費用支払

↓

●審査の間も家賃発生

↓

●審査落ちたらどうする？

かなり無理のある段取りです。

私の場合でも、入居費用で100万円弱を払いました。自己資金はありましたが、自己資金だけでは到底足りない状況でした。

融資NG=開業NG

の状態です。やむを得ず入居費用100万円は審査前に先払いしました。もし審査NGであれば、100万円をドブに捨てる覚悟で払いました。

この流れの違和感は何度も保証協会の担当者に確認しましたが、私を担当してくれた方の話では「みなさんそうしている」とのことでした。

Point

物件を決めないと融資申込ができない

私が推奨する順序

私は下記の流れを推奨します。

1. 開業を決意

2. 色々なスタジオを見る

3. 創りたいスタジオを明確にする

4. 計画書に落とし込む

5. 物件の目星をつける

6. 内装業者さんと内覧

7. 収支計算表を作る

8. 物件の仮押さえ※

9. 融資申し込み

10. オープン

8.物件の仮押さえの補足です。

お伝えの通り、融資申込段階で物件が決まっていなければなりません。本当は、物件の仮押さえや家賃発生時期の交渉が出来れば良いのですが、人気がある物件では不可能と思ってください。仮押さえや家賃発生時期の交渉（フリーレント交渉）が出来る物件は、比較的不人気の物件が多いです。不人気ということは、商売がしにくい…そんな物件で良いのか、など別の課題が発生します。

解決方法は大きく2つ考えられます。

【パターン1】

先に本契約を済ませて、融資NGだった場合は入居費用を捨てるか他の融資に再度チャレンジ。ただしその間、ずっとカラ家賃がかかる。

【パターン2】

物件の目星を付けて入居費用の見積を取得。融資申込を行い、融資が通れば本契約。ただその間に物件が埋まってしまったら再度物件探しから始めて、融資申込を行う。最悪これを複数回繰り返す。

どっちも辛いです。私は【パターン1】で突っ走りましたが、【パターン2】の方が安全ですね。

最悪な結末

以下は【パターン1】の最悪の結末です。

◆物件の初期費用を支払う

※内装工事も開始（パターン1の場合は融資が通るの前提です。だから少しでもカラ家賃のロスを無くすため内装工事同時に走ります。）

※内装工事は、発注時に50％支払・完了後に50％支払というパターンもあります。発注時の50％支払いが自己資金で難しければ内装工事は融資が通ってからですね。

↓

◆融資申し込み

↓

◆融資NG

こうなると…

融資承認前に内装工事も発注( ;∀;)

すなわち、最悪の結末とは、入居費用は支払い内装工事も進めたものの、融資がおりず、他から借り入れも出来ずに資金不足で開業できない場合のことです。

この場合、「物件の初期費用」、「そこまで進んでいた内装工事費用」という、負債のみ発生し、終了します。

そもそも融資NGということは、プロの目から見て「失敗する確率が高い」と言えるのかな。。そう考えれば、最低限の負債で止めてもらったと考えるしかないかもしれませんね(-_-;)

ちなみに私の場合は、融資申し込み1社目が希望額に届かず（500万円→350万円）、最悪な結末に片足入れました(笑)

そのあと、別の申込先に依頼して何とか不足の150万円準備が出来ましたが…。借入の詳細は後日改めてお伝えしますね。

この物件の部分の順序、何とかならないのだろうか。私の取った段取りが悪かったのだろうか。もし他に良い方法があったら、今後のためにもどなたか発信くださいm(__)m

ヨガ市場を見る参考資料

事業計画書の根拠

融資を受けて開業する際には、事業計画書の作成が必要です。

そのための「数字の根拠」の探し方のお話です。

市場規模や売上予測等、基本的には全てベースとなる根拠に基づいて行う必要があると思います。しかしながらネットで色々調べていても、良い資料が無いんです( ;∀;)そんな中で、参考にした情報をお知らせしていきます。

FC募集資料はダメでした

某地方都市にある中堅ヨガスタジオの件です。綺麗な公式サイトの中に、フランチャイズ募集ページがありました。そこで使われている下記のグラフ。

※見づらくてすみません。。

これは、ヨガの市場規模をネット検索で調べていると、恐らくほぼ100％の人がたどり着く資料です。フジテレビの「ホンマでっか！？TV」でもお馴染みの経済評論家、門倉貴史さんが発表したレポートのようです。

05年以降は全て予測数値です。

今、2020年。

2,000万円弱のFC加盟の募集資料で15年も前の資料を使うなんて(-_-)しかも、15年も前の資料を基に、「すごい伸びています、成長が見込めます！」みたいな記載。

このFC募集をしているスタジオは、長年運営しているスタジオなので、もちろんそれ相応のノウハウはあると思います。しかしド素人の私が開業して感じたことは、ヨガスタジオ事業においてFC加盟する必要は無いと感じています。

私は特に開業前は下記のようなことが不安でした。（もちろんこれ以外にも細かいことをあげればキリがありませんが）

• 集客はうまくできるか
• 物品の仕入れに困らないか
• インストラクターは集まるか

結論→なんとかなります！

FC加盟することで、損益分岐点到達は早いと思います。あと、圧倒的な顧客管理システムを持っていれば、そこには少し興味があります。でも自分でやった方が開業費用も安いですし、楽しいですよ！なんとでもなります！こういった部分の解決方法も順次お伝えしていきます。

参考にした資料

全体の市場規模の把握はもちろん必要ですが、1店舗の開業のため大事なのは市場規模ではありません。融資担当者は、ごまかすような見せかけのものはきっと見抜かれるので、適当な資料が無いなら無いで、ハッキリそのことを伝えれば良いのです。

そんな中で…

■YOGA ROOMの教室登録数

→数あるヨガのポータルサイトの中で、私がいちばん信頼を置いているポータルサイトです。

https://www.yogaroom.jp/

トップページに教室登録数が記載されています。後々、担当者の方に伺った話では、2012年頃はまだ4,000教室ほど、そこから毎年400～500教室ほど平均で増え、2016年には6,000教室を超え、今では7,500教室に迫る勢いです。

これは一つの市場把握のための参考数値になると思います。今でも増え続けているのですね！

■わたしたちのヨガ白書

http://www.yogafest.jp/2017/hakusyo/hakusyo2016.pdf

唯一無二の立派なレポートです。

当スタジオでもヨガ用品の仕入れでお世話になっているヨガワークスさんが作成された統計レポートです。スタジオ経営者や開業を検討されている方は一読の価値アリ！です。ヨガスタジオ単独で調査できる次元を遥かに超えた、とても参考になる資料です。

ちなみに私がこのレポートで最も興味深かった点は、集客方法に関する部分です。

【実施している集客方法】

生徒からの友達紹介 82.9%

SNS／ブログでの情報発信 73.2%

自スタジオのwebサイト 72.4%

クチコミ 69.9%

チラシ 52.8%

 そして…

【最も有効な集客方法】

クチコミ 25.2%

スタジオのwebサイト 23.6%

生徒の紹介 15.4%

SNS／ブログでの発信 13.8%

チラシ 10.6%

ちょっと極端な解釈かもしれませんが、広告費いらないじゃん(笑)と私は解釈しました。紹介・口コミ・WEBサイト… 紹介と口コミなんて、他力本願。こんなんで良いんだ！

少し自信がついたのと、開業試算（広告部分）を削れたことを今でも鮮明に覚えています。ぜひこの資料は事業計画書を作成するにあたっても参考にしていただければと思います！（私が作ったわけではないのに恐縮です）

■リクルートさんにお願いする

上記で広告費いらないと言ったのに矛盾しますが、色々な媒体の価格の把握は今後の運営上、知っておいて損はないと思います。開業後、リクルートさんからは必ず一度は営業の電話がかかってくると思います（笑）

ここは一つ先手を。

リクルートさんに問い合わせして、「ヨガスタジオを開業予定」であることを伝え、ホットペッパーの営業さんと打ち合わせをすると良いと思います。リクルートさんは、私は”情報会社”だと思っています。ありとあらゆるデータをお持ちで、ヨガに関する潜在顧客や様々なデータ、お話などはとても参考になりました。開業前に知り合っていれば、計画書を作成する上で武器になったと思っています。

※お問い合わせはあくまでも掲載前提で！

事業計画書作成に関しては、上記3点があれ数字の根拠は何とかなります。一番大切なのは、開業者の想いですので、それに加えて数字の根拠があれば、より説得力は増すと思います。

Point

数字を用いて説得力を高めましょう

他社との差別化をどのように図るか

差別化が必要だった理由

大きく分けて2つ理由があります。

1つは事業を成功させたいからです。

そして2つめは「創業融資獲得のため」です。

繰り返しになりますが、私は業界未経験でヨガもしたことがありません。まともにいけば、融資獲得も厳しいと思っていました。

• 私の想い
• 開業するスタジオの存在意義

が必要だと考えました。

これを踏まえると当たり障りのないスタジオではなく、何かしらの差別化が必要であるという考えに至りました。それに想いを乗せてストーリー化することです。

どのような差別化を図ったか

「儲かっているスタジオを真似る」本当はこれが一番良いと思っていました。失敗のリスクが最も少ないからです。でもこれでは「私」がやる意味はないです。（自分で教える訳でもないので） そこで下記の内容で差別化を図りました。

Point

中高年かつヨガ初心者に完全に寄せる

具体例としては、

〇女性専用スタジオにする

〇何でもネットで完結せずあえて紙対応

〇日中に重きを置き夜はクローズ

〇体験レッスンは完全手ぶら

〇ヨガ用語辞典を配る

〇運動量の少ないプログラム 

〇とにかく丁寧に1～10まで説明

〇カルテで顧客管理を徹底

（お客様の特性・受講履歴等）

などです。

同業他社よりカーブスさんを参考にしました。

本当はレッスン時間割を設定せず、営業時間内はいつ来てもレッスンを受けられるというスタイルを最後の最後まで模索したのですが、良い案がまとまらず断念しました。WEB授業とかではなく、リアルな空間でこれが実現できれば面白いかなと思っています。

「紙対応」について補足ですが、開業前に多くの広告代理店さんに、「今はみんなスマホから（アクセス）です！」と断言されました。中高年の方も。しかしながら母（50代後半）を見ていると、とてもそうは思えませんでした。

でも念のため、

• スマホサイトもしっかり準備しました
• WEB予約システムも入れました
• WEB広告の手配もしました
• SNSもしっかり準備しました

etc…

（スマホを）

 持っている≠使いこなせる

の関係です。

開業後の結論を申し上げると、

Point

紙はなんだかんだ根強い

毎月のレッスンスケジュールだって、「紙でくださ～い」と言われ、皆さん冷蔵庫に貼るそうです。予約だってWEB予約は少数。SNSなんて見ていない。でも紙で配布するお便りは大好評。直感も大切にしましょう！※あくまでも当店に関しての実情です

とってもおすすめの差別化

他店と競合しない場所に出店する

テナント物件についてはまた後日詳しくお伝えしますが、競合を避けるのも、簡単かつ立派な差別化です。ターゲット層を上記のように設定したので、仕事帰りのOLさん等は想定していませんでした。

多くのヨガスタジオは鉄道駅周辺にありますが、私は駅前に出す必要はなかったのです。

駅前を避けるだけで初期費用は100万円単位で変わります。

むしろ駅よりスーパー。 

商圏も2～3キロの小範囲。

お客様の層を絞れば十分勝負できます。

結果的に駅前を避けたことは大正解でした。

駅から離れたことで、各所スペースがゆったり取れます。当初考えていなかったサブスタジオ（パーソナル）スペースまで取れました。受付周りには「ラウンジ」と呼べるほどゆったりスペースも取れました。そのスペースがお客様同士やお客様とインストラクターのコミュニティスペースとなり、今でもそのスペースで笑顔溢れる会話が見受けられると、嬉しくてたまりません(^^♪ 

独立したマーケティングポジション

私の住んでいる地域の主要ヨガスタジオや、スポーツクラブ、競合になり得そうな近しい業種の主要店舗を合計10店舗ほど洗い出し、様々な縦軸・横軸からマーケティングポジションの設定・確認を行いました。

• 価格
• ターゲット年齢 
• 1レッスンあたりの人数 
• 立地

などなど他多数。

どれをとっても10店舗とは競合しない、独立したポジションである！ということを、事業計画書を使って融資担当者にかなりの熱量で伝えました。

他社との差別化と言っても、難しく考える必要はありません。何か少しでもオリジナリティを持ち、想いを持ってやっていくことは、もう他店にはないオンリーワンです。そしてそれが育っていきます(*^^*)